“现在(zài)的(de)房地产很难(nán)再出现像过(guò)去十(shí)年的系统(tǒng)性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度)席经济(jì)学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业(yè)分化的(de)愈加明显，让机构和投(tóu)资者的关(guān)注度从(cóng)板块向单个标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底(dǐ)部，再(zài)往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天(tiān)，标的(de)公司出(chū)现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发(fā)资(zī)金来源，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的信(xìn)贷(dài)倾向是(shì)不太愿意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要(yào)资(zī)金来源来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售情况相较(jiào)一(yī)般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企背景(jǐng)的(de)房企，民营(yíng)房企相(xiāng)对比较(jiào)困难(nán)，所(suǒ)以整个(gè)行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在有国(guó)资背景的(de)房企在资本市场(chǎng)表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别(bié)重(zhòng)视企业的成本优(yōu)势(shì)，更具体一(yī)点，就是(shì)它的净借贷水平（净负(fù)债率(lǜ)）是不是(shì)行业内(nèi)的(de)最低水平(píng)；利润率是不是行业(yè)内最高(gāo)的；融资(zī)成本是否是行业(yè)内最低(dī)的(de)；建安成本是(shì)否也是(shì)业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上(shàng)述条件的房(fáng)企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产、云(yún)南(nán)城投、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的(de)是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的(de)一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始(shǐ)在(zài)一(yī)线城市进行(xíng)大举拿(ná)地，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购入地块也(yě)实现了快速(sù)的开盘(pán)利用(yòng)率，预计(jì)今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外(wài)一半(bàn)也主要集(jí)中在强二(èr)线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业(yè)的影子(zi)。虽然(rán)说，见到机会时要(yào)出手，但出手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那(nà)么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度(dù)是否(fǒu)激进(jìn)？陈(chén)昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要(yào)比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求不得(dé)高(gāo)于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复(fù)苏(sū)速度并(bìng)没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公(gōng)司净负(fù)债(zhài)率(lǜ)提高到(dào)一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳(shū)理发现，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中交(jiāo)地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极(jí)的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑(hēi)马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国(guó)央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成(chéng)本(běn)更低，融资渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构(gòu)更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这也(yě)并不意味着(zhe)，民营(yíng)企业(yè)中就没(méi)有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发现(xiàn)，仍(réng)有(yǒu)少数民(mín)营房企同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年一季(jì)报(bào)，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司(sī)就长期持有滨江集(jí)团。根(gēn)据一季报(bào)，该资产公司(sī)的几(jǐ)只产品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的(de)基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关(guān)系。2020年以来(lái)的(de)近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模、新增土储(chǔ)、股价(jià)表现等多(duō)维度都表现了较强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地(dì)产“青(qīng)铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有(yǒu)近七成营收来自杭州地区(qū)，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近(jìn)六(liù)成(chéng)。近三年(nián)持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售排(pái)名第(dì)一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集团在(zài)杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州的较(jiào)突出表现，也(yě)让滨江集团的房(fáng)企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已冲进前(qián)十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎(yíng)来多(duō)家机构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集(jí)团发(fā)布(bù)公告表(biǎo)示，公司于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)产业链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用行业主(zhǔ)要包括(kuò)中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综(zōng)合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与(yǔ)上游材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不(bù)足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代(dài)，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家(jiā)装家居领域，我们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需(xū)求也会越来越多。美国过去的(de)数(shù)据充分(fēn)说明了这一点，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之后，家具消费的(de)增长却一直都很好。对(duì)于(yú)地产产业(yè)链，我们相对看好和(hé)内装相关(guān)的(de)行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都(dōu)是来自家纺赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富安娜和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别是前者(zhě)在月线连(lián)收七(qī)根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度发、设计、生(shēng)产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能够(gòu)发现该(gāi)股早已成为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公募(mù)的中(zhōng)欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河(hé)2016，都(dōu)在其(qí)中出(chū)现，占(zhàn)据(jù)了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经(jīng)理曹名长在管(guǎn)的(de)产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾(céng)经风光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉(chén)寂，不(bù)过(guò)好在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居板(bǎn)块中年(nián)内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司(sī)都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广(guǎng)发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策略优(yōu)选和广发(fā)安宏回报均增(zēng)加了(le)持股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦(bāng)家居十大流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居类(lèi)标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜(guì)中，他(tā)管理的(de)全(quán)部三只产品均登榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其也成为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也(yě)越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标(biāo)的大(dà)多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募基金(jīn)经(jīng)理举例(lì)分(fēn)析：“物(wù)业服务不(bù)是一个(gè)高毛(máo)利的行(xíng)业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣的是市场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年到期的合同(tóng)里提价(jià)成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能(néng)做(zuò)到产品提(tí)价的公(gōng)司很(hěn)少(shǎo)，因为(wèi)物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固(gù)定人员(yuán)成本的(de)年度增长，不过(guò)服务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大(dà)的。但是(shì)该公司能在业(yè)内(nèi)做到到(dào)期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟(gēn)它(tā)的(de)定位(wèi)和比较好的服(fú)务是有关(guān)系的。”他进一步强调(diào)。

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