万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里strong>

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？