近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思míng)REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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