近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时