近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来p>

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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