文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或(h酒红色是哪几个颜色调出来的uò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以及订酒红色是哪几个颜色调出来的(dìng)金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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