导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(q纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖ī)普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(y纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖uē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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