5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金(j没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思īn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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