导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗wèi)户均一套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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