万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的(de)，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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