5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些)杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的(de)关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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