近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容(zī)者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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