文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国20mm等于多少厘米 20mm是多大以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　20mm等于多少厘米 20mm是多大2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例20mm等于多少厘米 20mm是多大，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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