万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(阿富汗是不是亡国了chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。<阿富汗是不是亡国了/strong>

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？