导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的华大基因是国企吗(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　华大基因是国企吗lt="中国(guó)户(hù)均(jūn)几套房？| 民(mín)生·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808975.png">

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 华大基因是国企吗