5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíHBC路由器能用WiFi吗ng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guHBC路由器能用WiFi吗ò)程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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