近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(gu光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米ān)负(fù)责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(hu光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米ó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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