近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(j相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示īng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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