万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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