饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居(jū)民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆sand可数吗还是不可数，thousand可数吗(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部(bù)sand可数吗还是不可数，thousand可数吗门(mén)依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　sand可数吗还是不可数，thousand可数吗中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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