“现在的房(fáng)地(dì)产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席(xí)经(jīng)济学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向单(dān)个(gè)标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了(le)最底(dǐ)部，而且(qiě)是反复地杀到(dào)了底(dǐ)部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛(sài)道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷(léi)的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足以(yǐ)下(xià)三个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背景的(de)、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关(guān)注(zhù)一下今年房(fáng)地产的(de)开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太(tài)愿(yuàn)意(yì)给房(fáng)企贷(dài)款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新(xīn)盘(pán)的销售(shòu)。但今年新(xīn)房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再关注一(yī)下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行(xíng)拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对比较(jiào)困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业出现了(le)一个(gè)很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还(hái)是融资等(děng)各(gè)个方面都非常明(míng)显。现在有(yǒu)国资(zī)背景(jǐng)的房企在(zài)资本(běn)市场表现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业内，我们的(de)逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会(huì)特(tè)别(bié)重视(shì)企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的(de)净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负债率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利(lì)润率是不(bù)是行业内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够(gòu)同时满足上述(shù)条件的(de)房企并(bìng)不多。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳(wěn)健(jiàn)特色的(de)国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注(zhù)意的(de)是，在(zài)2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企开始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着(zhe)国(guó)央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿(ná)地节奏也有可(kě)能让房(fáng)企重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆(gān)覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例(lì)都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全(quán)没(méi)有增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了(le)，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地(dì)块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会(huì)有(yǒu)更多的楼(lóu)盘(pán)入(rù)市。像这类(lèi)企业就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的(de)特点。一方面，在(zài)于它本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一(yī)半(bàn)也主(zhǔ)要(yào)集中在强二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速度让人感(gǎn)觉(jué)又回(huí)到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营(yíng)企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年(nián)市(shì)场没有想象(xiàng)得那(nà)么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率水平(píng)，在(zài)我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红线”对房企的(de)净负债率要求(qiú)不(bù)得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行(xíng)业的复苏速(sù)度并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规(guī)避公司(sī)净负债(zhài)率提高(gāo)到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对(duì)比的是(shì)，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团等(děng)房企在践行(xíng)较积极的拿(ná)地策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团等个(gè)别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在各维度的(de)实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央(yāng)企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然(rán)而(ér)然(rán)就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企同样(yàng)受到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股东(dōng)中(zhōng)新(xīn)进了(le)“中国工商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国(guó)社(shè)保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年(nián)开(kāi)始，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有(yǒu)限公(gōng)司就(jiù)长期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年以来(lái)的近三年时间(jiān)，房地产市(shì)场整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是(shì)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等(děng)多(duō)维度(dù)都表现(xiàn)了较强的(de)增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归(guī)母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发(fā)布的(de)2023年一(yī)季报(bào)，今(jīn)年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是(shì)实(shí)现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的(de)持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续(xù)稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿串子是什么意思网络，足球串子是什么意思元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持(chí)续稳居(jū)杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发(fā)布(bù)公告表示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了(le)信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在(zài)下游家纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实(shí)际(jì)上房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)只是房(fáng)地产产业(yè)链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要(yào)包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综(zōng)合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地产开(kāi)发(fā)环(huán)节与上(shàng)游材料端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所以对地(dì)产产业链，尤其(qí)是偏消(xiāo)费属性的家装家居领域，我们(men)相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新的(de)需求也会越来越多。美(měi)国过去的数据充分说明(míng)了这一点(diǎn)，在(zài)新房销售(shòu)见顶之后，家具(jù)消费的增长却(què)一直(zhí)都很好(hǎo)。对(duì)于(yú)地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内(nèi)装相(xiāng)关的行(xíng)业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它们分别(bié)是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前(qián)者在月线连收(shōu)七根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年内迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富安串子是什么意思网络，足球串子是什么意思娜主要从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安(ān)娜实(shí)现营业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一(yī)季(jì)报的十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值(zhí)和(hé)私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管的产(chǎn)品，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产业链股票还(hái)有金地集(jí)团(tuán)和(hé)大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年(nián)曾经(jīng)风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光，家居(jū)板块(kuài)中(zhōng)年内表现最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该(gāi)股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论(lùn)是营(yíng)收还是归母净利润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的(de)十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广(guǎng)发(fā)策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十(shí)大流(liú)通股股东中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是，他(tā)似(shì)乎(hū)对于(yú)定制家(jiā)居类(lèi)标的(de)情(qíng)有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也(yě)越(yuè)来(lái)越被机构所青睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港上市，如何选择成为难(nán)题(tí)。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利(lì)的行业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城(chéng)服务为(wèi)例，它在中高端楼盘(pán)占比是(shì)比较高(gāo)的，每(měi)年到期(qī)的合(hé)同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为(wèi)物(wù)业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安这些固(gù)定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那么满意，能做(zuò)到提(tí)价(jià)难度是(shì)非(fēi)常(cháng)大的。但(dàn)是该公司能(néng)在业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它(tā)的定位和比较好的(de)服务是有关系(xì)的。”他进一(yī)步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 串子是什么意思网络，足球串子是什么意思