5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗(de)上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xià压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗n)在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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