文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌g>

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。