“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再(zài)出现像过去十年的(de)系统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关注度从板块(kuài)向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行(xíng)业来看，无论是业(yè)绩，还(hái)是(shì)估值，房地(dì)产都已经双杀(shā)到了最底部(bù)，而且(qiě)是反复(fù)地(dì)杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下(xià)的空间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三道红线等(děn夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音g)指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产(chǎn)赛道(dào)中进行选择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷(léi)的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下(xià)三个基准：有大(dà)的(de)国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线(xiàn)的(de)。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注(zhù)一(yī)下今年房(fáng)地(dì)产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房企的(de)主要资金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还是那些有国企(qǐ)背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一(yī)个很明显的(de)分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各个方(fāng)面都非常明(míng)显。现在有(yǒu)国资(zī)背景的房企在资本(běn)市场(chǎng)表现相对(duì)较好，但(dàn)没有国资背景的民(mín)营房企股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的(de)成本优势(shì)，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借贷(dài)水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行(xíng)业内(nèi)最高的；融(róng)资成本(běn)是(shì)否是行(xíng)业内最低(dī)的(de)；建安(ān)成本是否(fǒu)也是业内(nèi)最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一(yī)家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件的房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶(è)化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投(tóu)发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国(guó)央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特色的(de)国央企(qǐ)房企，其财(cái)务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更(gèng)加(jiā)值得(dé)注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着(zhe)国央(yāng)企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助于(yú)房企储备(bèi)优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其(qí)配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开(kāi)始在一(yī)线城市进行大举(jǔ)拿(ná)地，净负债率也由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一(yī)。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也实现了快速(sù)的开盘(pán)利(lì)用率，预计今年(nián)会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就符合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一线城市，另(lìng)外一半也主(zhǔ)要(yào)集中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市(shì)；另一方面，夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音它的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的(de)影(yǐng)子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时(shí)要出手，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要(yào)小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来(lái)的两年市场没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的(de)净负债率水平，在我看(kàn)来，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三(sān)道红(hóng)线”对房(fáng)企的(de)净负债率要求(qiú)不(bù)得(dé)高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业(yè)的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要(yào)规(guī)避公(gōng)司(sī)净负债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在(zài)2022年拿地较积极的(de)房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华(huá)润置(zhì)地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践行较(jiào)积极的拿地策略的同时(shí)，也(yě)较好(hǎo)地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们(men)是(shì)以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融(róng)资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国(guó)央企自然而然就具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构(gòu)更加(jiā)看好国(guó)央企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同样(yàng)受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的(de)十大流(liú)通股(gǔ)东中新进了“中(zhōng)国工(gōng)商(shāng)银行股(gǔ)份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配置混(hùn)合(hé)型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的(de)基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售(shòu)规模、新(xīn)增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年一季(jì)报，今年一季(jì)度，滨江集团(tuán)更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎(zhā)根杭(háng)州的战略布(bù)局关(guān)系密(mì)切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭州地区(qū)，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六(liù)成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的(de)土储(chǔ)补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在(zài)杭(háng)州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构(gòu)的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公(gōng)告(gào)表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行业主要包括(kuò)中介(jiè)服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理、家(jiā)居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地产产业(yè)链，尤其(qí)是偏消费属性的家装家居领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消费建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下(xià)游(yóu)细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙(lóng)头年内(nèi)表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分(fēn)别是(shì)富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗(qí)下(xià)拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报告(gào)显示，报告期内，富(fù)安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报的(de)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现该(gāi)股早已成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包(bāo)括(kuò)公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁(bì)江山。需要强调(diào)的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同(tóng)时重仓的房地产产业(yè)链股票还有金(jīn)地集(jí)团(tuán)和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前几年曾(céng)经(jīng)风光(guāng)一(yī)时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公(gōng)司都实(shí)现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从公司(sī)的(de)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流(liú)通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对(duì)于(yú)定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流(liú)通股股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机构所青睐(lài)，不(bù)过这类(lèi)标的大(dà)多(duō)在香港上市(shì)，如何选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务(wù)不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我(wǒ)曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每年到(dào)期的合(hé)同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两(liǎng)三轮合同周期还(hái)能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物业(yè)公(gōng)司很容易(yì)一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没有(yǒu)特(tè)别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能(néng)做到提价(jià)难度(dù)是非常(cháng)大(dà)的。但是该公司能在业(yè)内(nèi)做到到期之后提价率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音