导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年p>

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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