万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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