OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项，一度(dù)二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些储离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他(tā)在开(kāi)发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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