导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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