“现在的(de)房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学家(jiā)洪灏(hào)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资(zī)者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还(hái)是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到(dào)了底部，再往下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中(zhōng)进(jìn)行选择(zé)，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外(wài)，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足以下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没(méi)有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产的开(kāi)发资(zī)金来(lái)源，可以发现，其实银(yín)行的(de)信贷倾向是不太愿意(yì)给(gěi)房企贷(dài)款的，房(fáng)企的主要资金来源来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较(jiào)一般。再关(guān)注(zhù)一(yī)下，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有国企背(bèi)景的(de)房企，民营房企相对(duì)比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资(zī)等各个方面都非常(cháng)明显。现(xiàn)在有(yǒu)国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)在资本(běn)市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没有国资背景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房(fáng)地产行业(yè)内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我们会(huì)特别重视企业的(de)成(chéng)本优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业内(nèi)最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也(yě)是(shì)业内最低(dī)的；这些(xiē)都(dōu)是我(wǒ)们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等国央企“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投(tóu)发姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么展、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色(sè)的(de)国央企(qǐ)房企(qǐ)，其(qí)财务指标称得(dé)上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑(yí)又进(jìn)一步考验(yàn)着国央企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及(jí)过(guò)于激进的扩(kuò)张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一(yī)家(jiā)房企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例都(dōu)维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率也(yě)由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘(pán)入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在强(qiáng)二(èr)线和(hé)二线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速(sù)度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的(de)民(mín)营企业的影子(zi)。虽然说，见到机(jī)会(huì)时要(yào)出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象得(dé)那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是(shì)否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企(qǐ)的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了(le)。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高(gāo)于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解(jiě)释，当(dāng)前房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度并没有那么(me)快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到(dào)一(yī)个比较危(wēi)险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中国金茂(mào)、华(huá)发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明(míng)对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在践行较积极的(de)拿地策略的同时(shí)，也较好地控制了(le)公司(sī)的扩(kuò)张速度与净(jìng)负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央(yāng)企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维(wéi)度的实际(jì)表(biǎo)现上，国(guó)央企确实会更胜(shèng)一筹。如国央(yāng)企的(de)融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而然就具有天然(rán)优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企，机构更(gèng)加看好国(guó)央企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》梳(shū)理发现(xiàn)，仍(réng)有少数民(mín)营(yíng)房企同样(yàng)受到机(jī)构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大(dà)流通股东中新进了“中国(guó)工(gōng)商(shāng)银行(xíng)股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计(jì)持有滨(bīn)江集(jí)团(tuán)9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自(zì)身的基本(běn)面表现存(cún)在(zài)一(yī)定关(guān)系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是(shì)表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布(bù)的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持(chí)自身业绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有(yǒu)近(jìn)七(qī)成(chéng)营收(shōu)来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只占到(dào)近六成。近(jìn)三(sān)年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房(fáng)企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭(háng)州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出(chū)表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进前(qián)十(shí)，根据(jù)中(zhōng)指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产产业(yè)链(liàn)上的中(zhōng)游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要(yào)包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合(hé)《红周刊》的(de)采访，房地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国(guó)房地(dì)产行业在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保(bǎo)有(yǒu)的住房规模越来(lái)越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来越(yuè)多。美(měi)国过去的数据(jù)充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一(yī)直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛道龙头年内表现(xiàn)的(de)统(tǒng)计，目(mù)前暂居前两位的都是来(lái)自(zì)家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们分别是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者(zhě)在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归(guī)属于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的(de)十大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包括公募的(de)中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江山(shān)。需要强调(diào)的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价值派基金(jīn)经理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内(nèi)上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收(shōu)还(hái)是归母净利(lì)润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和广发安宏回(huí)报均增加了(le)持股(gǔ)，而这(zhè)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)也成为志(zhì)邦家(jiā)居十(shí)大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公司(sī)金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)，其也成为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下(xià)游(yóu)的物业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐(lài)，不过(guò)这(zhè)类(lèi)标(biāo)的大多(duō)在(zài)香港上市，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的(de)是市(shì)场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价(jià)的公司(sī)很少，因为物(wù)业公司很容易(yì)一(yī)开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因(yīn)为保安这(zhè)些(xiē)固定人员成本的(de)年度增(zēng)长，不过(guò)服务(wù)没(méi)有特(tè)别好，客(kè)户没有(yǒu)那么(me)满意，能(néng)做到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么