5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势十二生肖中张牙舞爪是哪些动物头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī十二生肖中张牙舞爪是哪些动物)方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ十二生肖中张牙舞爪是哪些动物)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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