近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募小黄人名字分别叫什么(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值变(bià小黄人名字分别叫什么n)化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别小黄人名字分别叫什么。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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