近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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