OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别color: #ff0000; line-height: 24px;'>攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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