文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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