近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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