近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？)以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收(sh压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？ōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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