文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)压在玻璃窗边c，在窗户边c三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)压在玻璃窗边c，在窗户边c期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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