万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的河北属于南方还是北方 河北属于北方吗(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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