文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定(dìng)嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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