5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(y现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？ī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(c现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？óng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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