近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuà上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？ng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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