OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的(de)事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场(chǎng中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方)价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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