近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额(é利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗)进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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