5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日(r主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补ì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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