5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yu三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗è)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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