近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人撒贝宁个人资料简历(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(mě撒贝宁个人资料简历i)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形(撒贝宁个人资料简历xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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