近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名zhī)撑、填权效应相对明(mí长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名ng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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