5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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