OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信心，预两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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