5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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